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用“小众化思维”化解房地产行业的困局

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  最近几年,房地产行业一直在调整,因为一直采取的是“一刀切”模式,所以始终无法达到预期效果,甚至还没有在社会上达成共识。宏观调控的真正预期到底是什么?是让房价快速下降,还是缓慢下降?是稳定不变,还是缓慢上涨?当然大家都不希望看到的是快速上涨。但不管是哪种方式,都无法平衡政府、房地产开发商、消费者三者之间的关系,所以调控陷入了困境。那么有没有破局的办法?当然有。那就是用“顶层设计”的思维去化解矛盾,千万不能再走“摸着石头过河”的老路,否则后患无穷。

  目前社会上关于房地产行业的争论甚嚣尘上,崩盘说、绑架说、续涨说,几乎没有一个专家能站在产业发展的高度作出完整的论述,给出解决问题的根本出路。为什么有那么多行业专家却找不出解困的办法?因为大家已经习惯了“大众化思维”,制定政策多是“一刀切”——不限制就完全放开,限制就完全控制,陷入了“一抓就死,一放就乱”的怪圈。换句话说,大家集体陷入了思维的误区,在“大众化思维”的漩涡里难以自拔,不管从哪里入手,必定是顾此失彼,找不到“标本兼治”的解决方案。大家都知道,不管是限购、限贷、匝是限价,都是非市场经济的行为,只会让市场更扭曲。

  近些年我们从媒体上看到的各种关于房地产的统计数据都是大众lt:的平均数据,请问发布各个城市的房子均价有意义吗?10万元一平方米的房子和1万元一平方米的房子,平均之后,就成了5.5万元一  平方米,这样的数据有什么价值?就像发布“平均工资”一样毫无意义,大众化的数据毫无指导意义。如果大家都面对现实,不再搞自欺欺人的把戏的话,首先必须根据不同的类别发布相应的价格信息,进行小众化处理,这是“小众化思维”。类似的问题还有平均涨幅,平均降幅等等,凡是平均数据都是“大众化思维”在作怪。

  那么解决问题的出路在哪里?我坚信中国的市场经济走到今天已经到了小众化时代,必须从建立“小众化思维”开始转变,千万不要再搞平均房价,至少应当分成四个层次分别统计和发布:保障性住房,政府必须100%控制价格,每年的涨幅参照通货膨胀进行微调;普通公寓,70%由政府控制,30%由市场调节,是政策指导下的宏观调控,每年设置上限和下限;高档公寓,30%由政府控制,70%向市场放开,是市场主导的价格政策,基本上由供求关系决定价格,政府收取较高的税费,房价没有上限和下限;豪宅别墅,完全市场化,谁愿意买必须支付高额的税费,没有限购,没有限贷,这样有钱人付出了较大的代价换来了舒适的生活。

  这样一来,前两种住房就没有靠“炒房”来赚钱的空间和机会,因为回报不如银行的理财产品。温饱型消费者得到了物美价廉的保障性住房,小康之家得到了价格稳定的普通公寓,中产阶层得到了品质生活的高档社区,而富裕阶层得到了豪华奢侈的豪宅别墅。四种小众化群体各得其所,和谐相处。从豪宅项目拿到的钱应用于保障性住房建设,所以豪宅项目的价格应完全放开,因为政府可以得到足够的土地出让金和高额的税费,而豪宅价格高对99. 999%的人来说毫无影响;高档公寓的价格则水涨船高,政府可以得到不错的土地出让金和高于普通公寓的税费。简单说来,可以按照以下原则执行。

  保障性住房:定价100%由政府管控,底层消费者买得起,永不放开,永远限购,单身人士大于25岁才有资格申请,而结婚后两人之家才有资格申请。房地产商能赚到稳定的微利;银行能得到稳定的微利;政府严格管控价格、防止任何投机行为、设置严格的购房门槛,可以赢得民心。

  普通公寓:定价70%由政府管控,小康之家买得起(包括几代人赞助),适当限购,一家一套,价格适当管控,抑制过高期望值。房地产商能赚到稳定的中等利润;银行能得到稳定的中等利润;政府适当管控价格、防止价格大起大落和市场投机行为、设置一定的购房门槛,可以赢得民心。

  高档公寓:定价30%由政府管控,中产家庭买得起,不限购,纯市场经济行为,可以是投资行为,但是要适当限制跨区域大量购买,抑制过度投机行为。房地产商赚到厚利;银行得到稳定的厚利;政府通过出让土地得到厚利。房价基于市场供求关系确定,政府对价格不作过多干预,设置较低的购房门槛,让想买好房的人能买得到。

  豪宅:定价完全是市场行为,富裕家庭买得起,完全不限购,可以跨区域大量购买,纯市场行为,价格越高越好。房地产商赚到超额利润;银行得到稳定的超额利润;政府通过出让土地得到暴利、并将暴利转化为保障性住房的基金,不设置任何购房门槛,让任何想买豪宅的人都能买得到。

  按照这种小众化思维,几个方面都会满意:不同的消费者买得到自己想要的住房;做不同项目的房地产商可以根据这种稳定的长效政策进行规划,也能赚到钱;银行根据不同的类别出台不同的贷款政策,化解资金风险;政府拥有调控的杠杆和稳定的收入,减少了压力,既有足够的资金,又能赢得民心。

  可以说,一旦大家理解了“小众化思维”,困扰大家多年的难题就会迎刃而解,鱼与熊掌可以兼得。不管是政策的制定者,还是房地产开发商,都能在稳定的政策指导下静心研究每一个小众化市场的特点,形成长期稳定、健康发展的房地产市场,让不同层次的购买者有一个合理的预期。希望我这个外行的建议能引发房地产业内专家的反思,能用“小众化思维”去制订相应的战略,走上符合市场经济规律的企业发展道路。



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