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这些年,我们一起空着的房

更新时间:2012-04-11 来源:北京晨报
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晨报记者对话一个失落的房产投资客


  两年前,在“国际旅游岛”概念的蛊惑下,一大批房产投资客杀入海南楼市,他们有的享受了10天之内浮盈60%的喜悦,但也遭遇了交房后迟迟拿不到房产证的提心吊胆。如今,经历了价格疯涨到量价齐跌的“过山车”,他们面临着“握着空置,卖而无市”的尴尬。


■炒房之痛·自述
买这房没收益 仅供冬天自住

  遥想当年十天涨一万
  叶宁(化名)曾任某证券咨询公司高管,45岁,江苏人。在曾经的狂热气氛感召下,原本已经在三亚拥有一套度假房的叶宁,在2010年初又买了一套海景房,买价约16800元/平方米,十天后开发商涨价到约27000元/平方米。但仅仅两个月之后,海南房市即告有价无市,随着海南楼市的量价齐跌,叶宁的这笔投资给他带来的更多是无奈,“目前房子未考虑转手,仅供冬天自住,谈不上投资回报。”
  一个让人吃惊的数据能见证海南楼市曾经的狂热:“国际旅游岛”计划获批后的5天内,海南省的商品房销售额猛增至170多亿元。“温州炒房客15天在凤凰岛一个楼盘上就净赚千万”的暴富神话则在海南楼市广为流传。三亚一位中介曾透露,2009年11月,一个浙江购房者通过内部认购,以4万元/平方米的价格买了凤凰岛一套60多平方米的公寓,到了2010年1月中旬这套房子卖了400多万元,一转手,不到三个月时间赚了近200万元。
  叶宁至今还记得两年前凤凰岛开盘时的火爆情况,“2010年1月11日凤凰岛开盘的四、五号楼均价是6.7万元,第二批开盘则直接涨了1万多元,2月10日开盘的一、二号楼是均价8万元,且只收现金全款”,瞬间抬高的门槛丝毫没有吓退购房者,“那场面不像是在买房子,更像在抢购大白菜”,叶宁看到了许多富商携家带口提着现金来买房,即使当天开盘的价格高达每平方米8万元,也均在开盘当日被抢购一空。
  而随着时间推移,这些从全国各地蜂拥而来的投资者被上了生动一课——“国际旅游岛”并没有点石成金的魔力。
  租金回报率不超2%
  在三亚湾的一线海景小区小昌达椰林海岸,记者见到,这个海景小区的常住人口并不多,每天只有少数几个操各地方言的大爷大妈在小区内的游泳池边活动,这些人被形象地比喻为“银发候鸟”。到了晚上,整个小区陷入黑暗之中,只有星星点点的灯火,亮灯率不超过10%。海南省三亚市房地产交易管理所市场部的最新调查显示,海南三亚市商品住房空置率平均高达85%,尤其是拥有稀缺海景资源的大东海、三亚湾等区域海景房的空置率甚至达95%左右。
  坐等房子升值再出手的希望已经彻底落空,而由于租客少、空置期长,对很多在海南置业的外地人来说,出租并不划算。“出租的情况有,但局限性较大,夏天基本无人问津,冬天自住和出租相矛盾,路途遥远不便于管理。如果委托给宾馆酒店用作宾馆房,对于一室户,宾馆出价往往是月租金一千三四,而旺季宾馆的日房价则高达五六百元。对于业主而言不但不划算,而且租金收益率很低。”叶宁对记者表示。
  而高居不下的空置率则拉低了房屋出租的整体收益,投资者王先生花了近130万元在三亚购买了一套70平方米的公寓用来出租,但是租金的情况却并不乐观,除去旺季租金较高外,淡季的低租金和绝大部分空置时间使得王先生的年租金收入不超过2.5万元,这也意味着年租金回报率不超过2%。而王先生在北京的LOFT房型经过适当的装修布局之后可以达到7%至9%的租金收益率。从租金收益情况来看,海南房产的投资回报率完败。
  交房近两年无房产证
  “2010年7月交房,至今不给售房发票只给收据,至今未见到印花税和契税票,承诺代办房产证至今没下来,连合同是否是网签备案的都不明。”交房已经近两年了,叶宁购买的海景房至今未拿到房产证,每天他都为房产证迟迟未到手带来的各种风险“提心吊胆”。他对晨报记者表示,开发商本来承诺在今年一月将房产证交给业主,后来又将日期推到十月。800多名业主的心始终悬着。
  叶宁们的担心并不是空穴来风,因为市场上总有小产权房违建被推倒,投资人最终血本无归的消息。一名业内人士对晨报记者表示,岛内房产投资乱象大多集中在小产权房多、小开发商多、房产销售操作不规范上,“金鸡岭路、解放二路步行街等地段多见小产权房小广告在路边发放,2010年元月曾现中介商拉出20万一套拥有海南房、外地客蜂拥抢购的热闹场面”,此外,一些开发商的建设质量问题确实存在,“有的商用楼盘至今无室内烟感器、防火喷淋头等必配消防设施。”
  “‘国际旅游岛’这个概念诞生以来,两年过去了,它依然是一个概念。”业内人士指出,海南的现实离国际旅游岛的水准相差甚远,面对从全国各地蜂拥而至的购房者,海南无论在心理还是法规和规划上都尚未准备好。
  两年之后房价回原点
  伴随着海南楼市冷却,炒房人的心态随之变换。最初,“国际旅游岛”光环初降时,在以火箭速度蹿升的房价面前,随处都是分秒必争的人群。“有下了飞机拖着行李直奔售楼处来看房的,有彻夜不归排队等号的,街头大排档里人们谈论的话题都是房价。”在海南售楼处辗转的日子里,叶宁见证了炒房者的人生百态。
  在疯涨的房价面前,开发商坐地起价、二手房签约当天就毁约的事屡屡上演, 而现在,局面发生了逆转,现在是实实在在的买方市场。在“降价找死,不降价等死”的市场争论中,不少楼盘大幅降价促销以期达到“以价换量”的效果。“以前是客户追着我们跑,现在情况已经完全反过来了。”一名地产中介对记者表示。
  现在来看一组数据,三亚楼市的风向标凤凰岛公寓2011年8月的均价是9.5万元/平方米,而到2012年3月,凤凰岛的均价则降到了8万元/平方米。而2010年年初凤凰岛公寓部分楼盘开盘的均价就是8万元。这也意味着两年过去了,这个曾经红极一时的三亚标志性楼盘售价兜兜转转回到了原处。
  也就是说,与所有投资门类一样,早早置业海南的人获得增值;而两年前赶着热闹入市的投资客,没有收益。


  ■炒房之痛·泡沫
  鄂尔多斯楼市泡沫被吹破了
  曹雨,一个经常往来鄂尔多斯的北京生意人。当他质问鄂尔多斯楼市的泡沫是否被吹大了的时候,鄂尔多斯出租车司机的回复更直接:“是被吹破了!”
  据曹雨介绍,目前鄂尔多斯多个在建项目从去年10月份开始都处于停滞状态,“再次开工也有一定的困难,因为开发商拿1个亿干10亿的事情,结果亏空都是通过当地民间借贷补。如今民间借贷资金链断了,开发商没钱还款,更没钱建房。”
  但是,对于已经成为期房房主的人,停工就意味着当初扔进楼市的钱悬在空中——不单被套牢,想割肉出逃都无人接棒。而动辄买入5套、10套甚至12套房,这是各种机构对曾经“疯狂”的鄂尔多斯人的判断。
  早在一年前,鄂尔多斯的租金水平也涨得不得了,在鄂尔多斯市东胜区租一套两居室的房子年租金大约要5万元,“如今2万元也没人租,因为拆迁都停滞了,大家也没有那么大的租房需求了。”事实上,外地打工者也有不少撤离了鄂尔多斯。王先生告诉记者:“开春复工的项目确实不多,除了开发商资金链的问题,还有是工人不好雇,多数都已经离开这座城市了。”
  “鄂尔多斯房价还没有降到合理水平。”当地人判断,鄂尔多斯的这一次萧条至少“需要缓三年”,除了期盼能等上抄底的买房人,还有不少手持多套房产的鄂尔多斯人处在“握着空置,卖而无市”的尴尬境地。
  从温州炒房团到温州退房团
  有着“中国犹太人”之称的温州人在制造了多个炒房热潮后,又开始制造退房风波。受部分中小企业资金链断裂甚至企业主跑路的影响,温州多年来的民间借贷信用体系发生变化,房地产投资客们的后续融资变得前所未有的困难,“民间原本稳定的信用体系变得无比脆弱,而部分银行也如惊弓之鸟,随时准备催收已发放的贷款”,在这种情况下,投资客只能选择退房或延迟付款。温州炒房团由此派生出一个新的绰号——“温州退房团”。
  此外,随着楼市降价风潮的弥漫,温州炒房团与开发商的甜蜜已经不复存在,3月底,多地曝出了打砸售楼处的沙盘、和开发商方面发生肢体冲突等“房闹”风波,而参与其中的少不了温州炒房团的身影。


  ■炒房之痛·数据
  调控严厉 投资客几乎为零
  多位房产中介市场部负责人告诉记者,目前北京上海楼市的住宅投资客比例可以忽略不计,市场主要以首次置业和改善型需求为主,7个城市中有5个城市首次置业的比例达到50%或以上。2012年楼市真正进入了“刚需元年”。
  以北京住宅市场为例,根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示,2004年之前,投资客比例约在20%左右,2005年至2007年,中国房地产市场进入了一个高速发展时期,投资客比例迅速上升到了30%至40%,2007年末至2008年下半年的楼市调控,又使得投资客比例迅速下降到5%左右;2008年底随着救市政策的出台,房地产市场迅速反弹,投资客比例也迅速返场,2009年初比例也上涨至30%左右;2010年二季度调控政策二次落地,投资客比例迅速下降至5%左右,2011年至今,严厉的调控政策持续不变,投资客几乎销声匿迹。在刚结束的上海、苏州、武汉、郑州、南昌、宁波、珠海这7个城市的春展调查中,中原集团研究中心统计发现,投资投机性需求已经基本被遏制,像上海这样的一线城市住宅投资客的比例几乎变成了零。
  但投资客并未完全撤离楼市,几大机构统计数据显示,商铺、写字楼成为投资客青睐的新目标。仅去年9月到11月,北京商业地产的成交量就有两成以上的上涨。第一太平戴维斯2012年大中华区分析报告指出:“2011年全年北京甲级写字楼租金上涨幅度超过44%。在未来三年内商务区写字楼供给持续偏紧,年租金涨幅预计为15%-20%。”


  ■炒房之痛·借鉴
  成熟市场更注重租金回报

  事实上,在国外一些发达国家早就不流行炒房获利,更多房产投资者关注的是租金回报。可以想到,中国楼市也在循序渐进地迈向成熟市场的大门。
  美国:
  养房成本逼退炒房客
  北京嘉华四季国际会展有限公司国际业务总监魏克非介绍,像美国这样经历过多个经济周期的发达国家,当地人对楼市波动的抗风险能力也普遍增强。“2005年、2006年美国楼市也很火爆,但从2007年下半年随着经济衰退,人们买房热情随之退去。”至今美国人不愿意把房子当成投资品,房产税、物业费、房屋维护费以及保险费等高额的养房成本让人望而止步。
  魏克非提到:“我曾经参观过美国一个靠近海边的一套有72个房间的房子,价值大约在两至三亿人民币,但其每年要支付的养房成本费用高达1个亿,最后房主把房子捐出来给政府当博物馆用了。”据介绍,美国的房产税由各州政府征收,每个州的房产税都不一样,最高的州为密歇根州,达到平均3.4%左右。
  美国家庭还都主动交纳房产税和热衷于社区事业,原因是房产税的每一分钱都花在了社区百姓的身上,包括教育、治安、绿化医疗等,而社区环境改进后,房屋自然也会升值。如今,多数美国人更关注房屋租金的上涨,而非奢望以短期炒房获利。
  德国:
  房价近十年无大变化
  据《理财周刊》报道,有六成德国人一辈子不买房,在1993年,德国人拥有产权房的比例为39%,18年后,这一比例也仅上升了4%,可见德国很流行租房。在德国,除了带子女的家庭和高收入者,单身家庭租房比例高达72%,无子女家庭租房比重也达到52%。
  据魏克非介绍,德国房价近10年没有太大变化。和美国相似,房产税、地产税和房屋维修费等一系列养房成本,让德国人一直提不起买房的兴趣。据介绍,假设买完房子后的10年内再出售的话,如果将所有附加费用都计算在内,估计不能赚回成本,而且还要损失10%的价值。
  日本:
  不可能出现炒房浪潮
  “东京地价超过了美国全国地价总和”——这是 20世纪90年代初日本房地产的鼎盛时代。紧随其后,随着国际资本获利后撤离,由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌。魏克非认为,即使到现在,日本经济也未能彻底走出阴影,更没有可能出现投资炒房的浪潮。
  同样经历过楼市泡沫破裂的香港楼市,也曾出现过60万负资产的家庭。“与其这样,不如不要这套房产,再以更低价格买一套新房。”魏克非透露说。


  ■炒房之痛·手记
  要放弃短期暴富思维
  还没经历过一个完整周期发展的中国房地产行业,此前仅因住宅价格的飙升就成就了一大批新贵人群。像成都人张强10年前怀揣着30万元开始“买进卖出再买进”后,直到2009年初,除自住一套房产外,自己手上还有8套房产。扣除贷款,张强的投资收益翻了20倍左右。但到2010年上半年,房贷压力较大,张强开始把手中部分房子变现。和张强一样的投资客意识到不能再把住宅当投资品了。
  然而住宅投资受限,并不代表房地产没了投资价值。关键是要有一颗平常心,放弃短期暴富思维。家住合肥的马女士告诉记者,自己再次出手买房并非指着短期出售获利,而是有“以租金回报养老”的念头。
  做生意的商家多少都有这样的感触,如果生意不好就是给房东打工了;连地产大鳄潘石屹的夫人张欣亦发微博感慨:“喜欢的拉面馆也因为租金上涨而搬走了!”如果一个人不是很贪心,就不难发现,其实以稳健的租金回报预期赚钱的路子不仅只是住宅市场,商铺和写字楼等非住宅产品的投资都充满机会。
  在昨天的北京春季房展会上,很多海外项目都是以5%、8%的租金回报吸引买房人。也有专家近期多次提及,近15年来,我国很多固定资产投资的租金回报率仅4%,低于很多国家10%左右的水平。美国、德国、新加坡等发达国家多年的楼市经验不仅仅是政府在借鉴和参考,也很值得国内投资人研究。
  “熊市也有赚钱的机会。”当下,“拿时间换空间”,沉着坚持长线投资,在楼市中创造收益也不算是个奇迹。(王丽娅)



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这些年,我们一起空着的房
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