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财经评论员叶檀:房地产市场如何避免硬着陆

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廊坊楼盘网提供叶檀资料图

叶檀    资料图

  房地产市场火爆到疯狂,这是否意味着击鼓传花的游戏已到尾声?房地产越火爆,对地方财政的贡献度越大,缓解债务危机的能力越强,各方对于房地产的依赖度越高,这是无法解套的循环。
  9月2日中指院发布的 “百城价格指数”数据显示,“百城房价”已经连续15个月环比上涨,8月百城住宅价格同比上涨8.61%,是连续第9个月上涨,并且涨幅比上月扩大0.67个百分点,广州房价同比涨幅达24.15%,位列百城之首。而从环比来看,环比上涨的有71个城市,下降的只有29个城市。
  有几个迹象显示,房地产的绞索越来越紧。
  资金集中到大城市,上一轮房地产限购曾逼迫房地产开发商涌入不限购的三四线城市,随着调控的放松,开发商的资金再度聚焦于一二线核心城市,这些城市的人口与财富的集聚能力,被视为可以抵抗房地产泡沫崩溃的最厚冰层。
  8月全国十大重点城市的住宅均价达到17871元/平方米,环比上月上涨1.49%,涨幅比上月扩大0.15个百分点,同比则上涨了12.18%,且已连续第10个月上涨,涨幅进一步扩大了1.12%。广州、北京、上海等大城市的涨幅一马当先。相比而言,洛阳、太原等二线城市涨幅不高,而实体经济与民间借贷链条同步崩溃的地区,房价出现大幅下挫,如鄂尔多斯、温州、神木等地。
  另一个值得警惕的迹象是,房地产贷款有所收紧。这两年房贷起起落落,随着房地产市场升温,房贷也随之升温。银行放贷个人买房,金融风险全部囤积在银行。
  情况正在发生变化,银行货币收紧转而追逐高利润的中小企业贷款业务,房贷数量下行。据《中国证券报》报道,目前多数商业银行的个人住房按揭贷款政策并未发生改变,但贷款发放方面与前期相比的确较为紧张,首套房贷八五折优惠利率“尚未绝迹”,只是申请门槛较高。笔者走访了一些中介,房贷收缩幅度较大,而在三亚,外地客买房除非具备一年以上的纳税与社保证明,否则无法贷款购房。
  货币不再像前几年那么泛滥,银行与地方政府悄无声息地收缩贷款范围,以现金缴款夯实房地产的根基。一旦出现风吹草动,房价下挫,不会像鄂尔多斯一样对银行、民间借贷产生多米诺骨牌式的冲击效应,最多像三亚目前一样房价滞涨,但现金购房者有支付能力没有使用金融杠杆,不会为回收资金疯狂抛售房产,不会形成全面的金融危机。
  最后的迹象是移民潮中资金外流,去年可以统计到的、在美购房的中国资金为90亿美元,成为仅次于加拿大的第二大群体。央视《经济信息联播》今年3月报道,美国国家房产经纪人联合会常务董事杰德史密斯表示:11%的国际销售量都是来自中国买家,特别是在高端市场,当然整个市场的国际销售量只有2%~3%,但中国就占了11%,而且这个数字还在不停增长。
  区区90亿美金并非国人在海外购房的全部,考虑到第三次移民潮之剧烈,地下金融之发达,通过其他途径购买海外资产的远远不止这一数字。最近,对国人信心冲击最大的事件,当然是李嘉诚抛售内地与香港资产,这是空头的市场行为。
  不管李嘉诚的做空,内地地王频出,北京新地王每平方米7.3万元,已经与香港接近,如果上升1.5倍则可以与香港高地价看齐。在每平方米产出的单位GDP远不如香港的情况下,这种地价是疯狂的。
  如果房地产价格停止上涨,地方债务崩盘;如果房地产价格继续上涨,则未来市场必然崩盘。崩溃的时间决定于民间资金存量,决定于民间对房地产市场继续保持看好预期。与其他资产相比,房地产背后有地方政府之手,依旧是最抗跌的资产。
  怎么办?最好的办法是让民间现金夯实房地产市场,其次,提升单位面积的产出做实地价,而这两点,前者是引诱民资,后者与加快改革提高效率是同一个意思。否则,房地产只有硬着陆一条路。



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