当前位置 :首页 > 评论 > 焦点 >

特色小镇开发架构、核心竞争力、运营模式、资源导入

更多

  特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素(如地域特色、生态特色、文化特色等),打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一,产城乡一体化的新型城镇化模式。

  (一)特色小镇的发展架构

  1、以特色产业为引擎的泛产业聚集结构

  特色小镇主要聚焦自身优势的特色产业;延伸产业链,形成“产业本身+产业应用+产业服务”的相关产业集群机构。

  2、以旅游为引擎的泛旅游产业聚集结构

  以特色产业为基础,发展旅游产业;以旅游的十二要素为内容,打造泛旅游产业集群结构。

  3、旅游目的地架构

  特色小镇不完全是旅游,但又必须是旅游;每一个特色小镇都是一个以4A景区为主导的旅游目的地。

  4、新型城镇化架构

  人口聚集,带来城市居住及配套服务的发展,进而形成城镇化架构。

  5、智慧化与互联网引擎

  以通信和信息技术为支撑,以游客互动体验为根本,以便捷优化管理为保障的智慧化旅游,可促进产业结构升级。

  因此,特色小镇是以“双产业”即特色产业与旅游产业为主,“三引擎”即产业引擎、旅游引擎、智慧化及互联网引擎相协调,“三架构”及产业链整合架构、旅游目的地架构(景区)、城镇化架构共同支撑的发展架构。

  (二)特色小镇的总体特征

  1、以特色的产业及环境资源为基础

  产业资源是特色小镇打造的前提;环境资源是特色小镇打造的重要依托;资源如何转化为面向市场的核心吸引力是其核心指向。

  2、以坚定的政府政策及投融资支持为依托

  以产业为引领,实现“产业+文化+旅游+社区”的四重功能;各功能之间并不是简单的大糅合,而是相互之间有机的整合与融合。

  3、以产城一体化综合开发为手段

  主要表现为产业的综合发展;功能的综合配置;土地的综合开发;配套的综合建设;目标的综合打造等方面。

  4、以泛旅游为引擎与目标归宿

  拥有完善的城镇及旅游配套设施;拥有超越一般景区的较高品质的服务(包括旅游服务于公共服务)。

  5、以产业链开发及房产开发为盈利核心

  土地一级开发:直接获利,享受升值效益;房产开发:房产销售、房产回收经营;项目开发:经营收益等。

  (三)特色小镇的关键在于产业培育

  特色小镇的产业为双产业为主,即“特色产业+旅游产业”。

  其中自身特色产业主要指新兴产业或传统经典产业,诸如信息经济、环保、健康、时尚、金融、高端装备等新兴产业;茶叶、丝绸、石刻、文房、青瓷等传统产业。

  泛旅游产业主要是“旅游+农业”、“旅游+乡村”、“旅游+工业”、“旅游+健康”、“旅游+体育运动”、“旅游+科技”、“旅游+教育”等方面内容。

  特色产业的架构

  泛旅游产业的架构

  (四)特色小镇发展的基础是人口聚集

  人口聚集的变迁是城市化的重要表现,人口聚集是城市化的基础。人口的两种聚集模式,包括长期居留型聚集与中短期流动性聚集,这两种人口聚集模式的结合,姜维城镇化发展带来大量的就业人口和消费人口,形成城镇化发展的基础,决定着城镇发展格局。

  1、特色产业带动的人口聚集及城镇化发展逻辑

  特色产业的发展,形成产业聚集,产业聚集带来就业人口的增加,形成常住居民,常住居民的各种需求,促进地产、金融、公共服务等配套产业及设施的发展,进而推动城镇化架构的形成。

  2、泛旅游产业带动的人口聚集及城镇化发展逻辑

  以“旅游吸引核”为基础,通过旅游的“搬运”功能,形成大规模的外来游客的聚集,游客聚集形成食住行游购娱等多样化的消费结构,由此形成消费产业的聚集,构成城镇发展的产业结构,带来大量的就业人口于服务人口。这些人口与当地居民结合,产生对城镇居住、交通、金融、文化等的需求,由此带动城镇化结构的形成。

  

  二、特色小镇的综合开发架构

  (一)特色小镇的打造要点

  1、落实城镇化的功能要求,构建“产城人文”一体化的城镇

  特色小镇以特色产业与泛旅游产业的整合为支持;大量就业人口及休闲化消费的聚集为动力机制;配套设施及服务的配置为基础依托;就业人口的居住建设与旅游人口的度假居住建设为居住配套;管理、金融、运营的创新为相关保障。

  2、发挥区域引擎综合效应,带动周边乡村城镇化

  特色小镇注重产业培育、注重经营持续、注重区域带动等三个方面。

  3、结合具体环境特征,打造生态宜居环境

  特色小镇遵循“不占耕地”的用地原则,“大力优化区域生态环境”的生态原则,“挖掘文化,打造美丽特色小镇”的文化原则。

  (二)特色小镇的开发架构

  特色小镇以特色产业引擎与旅游吸引核为中心,依托核心产业园区与休闲聚集区,形成产业延伸环、居住发展与社区配套网的综合架构。

  (三)特色产业项目开发架构

  特色产业开发具体落地架构主要分为事业导入与产业开发两个方面。

  事业导入主要分为科(产业科研基地)、教(教育培训园区)、文(产业博物馆)、其他(比如康复疗养医院)等。

  产业开发包括产业本身(科技产业园、产业孵化园、双创中心、创想园等);产业应用(应用示范园等);产业服务(产业+贸易、产业+会议、产业+康养、产业+运动、产业+休闲娱乐等等)。

  (四)旅游产业项目开发架构

  旅游产业项目以“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住”的开发架构模式。

  旅游吸引核——特色项目吸引核(包括主题乐园、景区等)、风貌吸引核(包括古镇、艺术、创意等)、广场吸引核(包括激光水秀、篝火晚会等)、餐饮吸引等。

  休闲聚集——餐饮聚集、酒吧与夜间聚集、创意客栈聚集等。

  商街——创意工坊街区(诸如百工坊、百艺坊等)、娱乐游乐街区(演艺、洗浴、养疗等)、休闲街区与商业地产。

  居住——就业与本地居民第一居所、大城市与周末居住第二居所、养老与度假居住第三所等。

  三、特色小镇的运营

  (一)特色小镇的商业模式

  1、土地一级开发

  仅做土地的一级开发,直接获利;进行一级土地开发,同事通过其他模式(如补贴方案等),享受升值收益结构。

  2、二级房产开发

  包括六大房产结构:一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产、二居所地产(周末)、三居所地产(度假)、养老地产。通过销售回收经营等方式形成销售运营模式。

  3、产业项目开发

  一是特色产业项目开发,包括科教文卫等产业事业导入及产业园、孵化园等产业本身开发;二是旅游产业项目开发,包括旅游吸引核项目(如主题公园)、休闲消费聚集项目(如休闲商街)、夜间休闲聚集项目(如水秀表演等);通过项目的运营获得收益。

  4、产业链整合开发

  两大产业链:泛旅游产业链和特色产业链;两大产业链相互支撑,构建区域产业生态圈,包括金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等。

  5、城镇建设开发

  城市服务:公共交通服务、社会服务等;城市管理:城市智能化管理、政府政策等;城市配套:银行、学校、医院等。

  (二)特色小镇的运营模式

  以企业主体,政府服务,政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务,引进民营企业建设特色小镇。

  (三)特色小镇的投融资模式

  主要以构建以项目为核心;以城市投资及旅游投资为支撑,多种投资平台相互协调;特色小镇投融资平台为互相支撑的投融资框架结构。

  特色小镇的投融资模式流程图

  特色小镇的PPP模式

  四、特色小镇开发中的资源导入模式

  以产业链整合为模式,有效利用各种资源,突破原有的项目推进和开发时序,将后期导入前期,在进行策划规划设计的同时,引入后期的建造、成熟项目、营销、管理、服务、投融资等资源,使得策划规划过程也成为一个推动项目落地的过程。

  结合项目落地、运营、投融资、营销概念的前期策划规划设计方案,将成为后期工作的有力指导。后端在策划规划阶段,将相关成熟的IP、运营机构、管理团队、建造机构、投资机构等,以专家身份、投资商、服务商身份,导入进来,形成落地性极强的方案。

  结合建造导入

  五、特色小镇规划编制

  ▲小城镇区别于城市的特色

  (一)产业布局

  1. 统筹安排用地指标和空间布局

  (1)从县域层面统筹安排产业用地指标和空间布局,引导布局适度集聚;

  (2)有条件发展产业的镇要预留发展空间和用地指标,避免来了企业无地可用。

  2. 提高工业用地建设强度

  (1)不宜将工业园区作为小城镇现代化标志进行打造;

  (2)设定工业用地建筑密度和容积率下限,绿地率不宜超过10%,产业集中地区内部道路红线宽度不宜超过15米;

  (3)整理闲置企业用地,适度引导企业集中。

  (二)乡村田园环境

  1. 保护山水田园,修复生态环境

  (1)保护山水格局,城镇建设与环境统一;

  (2)预留视线通廊,做到显山露水;

  2. 全域协调统筹,建设美丽乡村

  (1)提出镇域乡村建筑风格、色彩与形式的管控要求,保护乡村传统格局与历史空间,促进镇域整体风貌的协调统一。

  (2)通过对乡村的农房、公共空间进行改造治理,改善农村人居环境,打造山水秀美、设施完善、生活便捷的美丽乡村。

  (三)整体格局

  1. 顺应山水,契合地貌

  1.1 水网地区小城镇

  水网地区的城镇,应顺应原有水系形态进行布局、营造多样滨水公共活动空间,避免城镇建设强行对河流水系截弯取直、填河围湖。

  1.2 山地、丘陵地区城镇

  山地、丘陵地区的城镇,应顺应地势,建筑随地形条件布置,避免城镇建设削山平地、破坏地形起伏。

  1.3 平原地区小城镇

  (1)宜采取相对集中布局方式,避免侵占耕地;

  (2)保留镇区内部林地、池塘等自然资源,建设为公共开敞空间。通过防护林带或生态廊道的建设,将外围农田等自然要素引入镇区内部,构筑平原地区小城镇特色的风貌。

  2. 用地混合、新旧区协调

  (1)生产、生活、生态用地的适度混合,推进产镇融合发展。避免采取功能分区的方式割裂小城镇生产、生活空间。

  (2)镇区规划建设应延续原有的格局和肌理,协调好新老镇区的布局关系和风貌特征,避免新老区各自为政。

  3. 路网格局合理

  3.1 顺应地形,延续肌理

  (1)滨水地区的路网要顺应河流走向,随水岸线布局。

  (2)山地、丘陵地区路网要顺应等高线布局,人行步道可采取垂直等高线布局方式。

  3.2 提高路网密度,增加支路和巷路

  小城镇居民绿色出行特征明显,日常出行以步行、自行车、电动自行车、摩托车为主,步行出行比例达50%,对支路和巷路需求高,需增加路网密度,小城镇的道路网密度不宜低于12km/km2(不含巷路) ,道路间距以100-150米为宜。

  (四)镇容镇貌

  1. 建筑风貌引导

  1.1 传统建筑的保护与利用

  (1)对传统风貌建筑应遵循保护原则,进行风貌整治不得改变原有建筑风貌。

  (2)通过改水、改电、改厨、改厕等方式,实现对现有传统建筑基础设施的改善提升,提高居住建筑的舒适度,提升公共建筑利用效率。

  (3)鼓励“以用促保”,采用多种形式利用传统风貌建筑,对传统风貌区加强保护与利用。

  1.2 新建建筑体现传承与创新的协调统一

  (1)鼓励引入高水平建筑设计。传承与创新建筑形式,延续传统风貌,满足现代使用需求。

  (2)精心设计建筑细部,屋顶、门窗、腰线、地脚线、墙角等细节应体现本土建筑特色与风貌。

  (3)色彩提取当地的标志性色彩。建筑材料应就地取材,选用本土材料,适当运用现代建造技艺,建设新建筑。

  2. 街道空间整治

  2.1 沿街立面整治

  (1)通过对沿街建筑的高度、面宽、色彩、材料、开窗方式、细节装饰等方面的控制,塑造连续、和谐的街道空间。

  (2)应对第五立面(屋顶)进行管控,达到形式相近,风格统一。

  2.2 街道环境整治

  (1)店铺牌匾应与建筑协调。

  (2)规范店前空间使用,禁止占用店前空间经营。

  (九)传统文化保护与传承

  1. 传统风貌的保护

  (1)建议在传统建筑集中的区域划定传统风貌区,在建筑色彩、体量、材质等方面进行整体建设指引。

  (2)对体现城镇文化、展现地域特色、民族特色的传统风貌建筑进行登记挂牌,予以重点保护。

  (3)严格划定文保单位保护范围及建设控制地带,建设控制地带内的新建建筑应与文保建筑相谐调,其建筑高度不得高于文保建筑。

  2. 非遗的保护、传承与开发

  (1)做好传统手工艺 、民俗活动、节庆、礼仪等非物质文化遗产的摸底工作,形成地方非物质文化遗产名录。

  (2)通过展览、展示、比赛、交流等形式,营造浓郁的地方传统文化氛围。

  (3)推动民间优秀的非物质文化的产业化发展。

  3. 文化场所的营造

  结合绿地广场建设特色空间,为地方特色文化提供展示与传承的空间场所。依托文物古迹、特色商业、传统民居、古桥庙阁等历史空间开拓绿地广场空间,打造居民文化生活的核心节点。



精彩图片
“校企融合开启双创新业态
中国政府早就知道了新加坡
美电磁炮战舰下水在即 评
中国汇丰制造业数据提振澳
卫计委:去年职业病九成是
缩减规模成为焦点 美元走