商品房预售引诉讼案件多 买房担风险制度待变革

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  核心提示:去年以来,在青岛乃至全国各地,消费者退房、开发商延期交房现象接连出现,实施近二十年的商品房预售制度的种种弊端开始凸显出来。专家指出,我国商品房预售存在着严重的信息不对称,消费者承担了过多本不应该承担的风险。本报记者邵方超

  引发房地产诉讼案件多

  “有个包就说山,有个坑就说水,撒泡尿都说有温泉,你要一入住,所有的好事全都玩完……”这是黄宏小品中对期房的描述。事实上,多数消费者在购买新建商品房时,买到的仅仅是一张图纸,而不是产品。青岛一位地产专家表示,从商品交易方式上看,房屋未建成就销售,为部分开发商虚假宣传、弄虚作假创造了条件。而消费者对房屋本身的质量、特点缺少足够了解,即使交房时有问题,多数也只能被迫接受。

  现有的商品房预售制度设计,无论市场上扬还是下行,都会扰乱其健康发展。去年年底,青岛李沧区多个楼盘降价促销,引发前期业主退房维权。有专家感叹,这都是商品房预售制度惹的祸。“目前80%的房地产诉讼案件,都和商品房预售制度有关。”这位专家告诉记者,开发商卖期房,实质上卖的就是一种信誉。

  青岛德衡律师事务所律师刘锡富指出,商品房预售合同是非即时交付合同,主要表现在交易标的物的非现实性、合同履行的非即时性。即合同成立时标的物还不具备立即现实交付的条件,合同不能即时完全履行,仍需要一定时间,是一种远期交付合同。

  风险分担制度尚不均衡

  对于商品房预售合同,相关主管部门都会有一个官方推荐文本。刘锡富表示,官方推荐文本中对于买卖双方的权利义务的约定基本是平等的,但推荐文本之后都会有一个补充协议,在这个补充协议中,虽然作为买卖双方的约定认可,项目的法律顾问还是会充分考虑开发商的利益,尽量规避开发商的风险。

  记者找来一本商品房预售合同文本,打印出来足足有四十页,如果购房者当场签字,根本来不及细看,即使拿回家,一般人也很难研究明白。

  金融专家易宪容指出,我国的商品房预售制度并没有让制度相关的当事人一起分担预售过程中的风险,而是过多地让消费者与银行承担风险。商品房从预售到房屋建成交房,一般要两年左右,这期间如果开发商资金出现问题,楼盘就可能“烂尾”,但贷款买房的消费者却要继续还银行的月供,开发商的所有风险都转移给了购房人。

  基于此,易宪容呼吁,应当建立完备的风险分担机制,即风险应该由多个利益主体共同分担,包括开发商、房地产投资者、建筑商、银行及购房者。它应该包括严格的市场准入与退出机制、房地产市场信息披露机制、多种合同选择与谈判机制、商品房预售款专项管理制度、市场的惩罚机制、风险分担机制、风险约束机制、监管机制以及保护消费者利益的救助机制等。

  取消预售制度还需时间

  有关取消商品房预售制度的争论由来已久,到底能否取消预售转而销售现房?“可能还需要时间。”住建部政策研究中心副主任王珏林告诉记者,我国的房地产市场还是起步阶段,取消预售,市场可能无法正常运转。

  一位业内人士也表示,我国房地产市场多年来的发展历程表明,在商品房预售的情况下,依然供不应求,取消预售的后果可能不堪设想。

  如果允许预售制度存在,又该如何规范它,以保证消费者的利益不受侵害?

  以商品房预售合同为例,易宪容指出,商品房预售合同不应该是已经印刷好的格式化合同,而是一个多样化的选择体系。即在商品房预售合同的选择上,消费者既可以选择现有的格式化合同,也可以是消费者与房地产开发商就房屋销售合同谈判的结果。

  对于预售资金,应该有严格的监管系统。依据《城市房地产管理法》相关规定,开发商进行预售的条件其中包括,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,商品房预售款必须用于有关的工程建设。但是,有律师表示,在实际操作中,25%的资金投入条件过于低廉,加之对“有关的工程建设”没有严格界定,这笔钱最终的流向不得而知。

  可喜的是,2011年5月17日,青岛市房地产信息与交易资金监管中心成立,开始把全市的房地产交易资金纳入专户监管。房地产开发企业在申请办理《商品房预售许可证》前,应选定一商业银行作为资金监管银行,开设预售资金监管专用账户,购房人所缴纳的定金、首付款及全额房款直接存入监管专用账户,购房贷款由贷款银行或住房公积金管理机构直接发放到监管专用账户;开发企业使用商品房预售资金,须持用款计划及有关材料到监管机构申请,监管机构审核确认后向监管银行发出《新建商品房预售资金用款计划审批表》,监管银行据此拨付预售资金。青岛市房地产信息与交易资金监管中心副主任卢宏钟表示,专户监管的目的,是为了使预售款不被转移或挪用,从而保障购房人、银行的合法权益。如果监管不严,容易出现开发企业挪用、卷走预售款等现象,导致不能按时交房、出现“烂尾楼”等情况。



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