当前位置 :首页 > 危机公关 > 危机规避 >

马光远:取消住房预售推高房价才是谎言

更多

  8月2日,一条关于“商品房预售制将取消”的消息引发大家极度的关注,沪深两市的地产股闻讯大跌。随后,住建部发言人表示:“并未研究取消预售制度,相关传言属谣言。”尽管官方公开辟谣,但一个不争的事实是,呼吁取消住房预售制度的声音并非今天才有。
  众所周知,内地的商品房预售制度始于1994年出台的《城市房地产管理法》。当年推出住房预售制,是为了解决房企的资金问题。1994年,内地住房商品化的步伐尚未正式启动,开发商规模小,资金短缺,为了推动住房建设,因而借鉴香港的“卖楼花”,建立了具有特色的住房预售制度。但从实际操作看,内地的住房预售和香港的“卖楼花”在双方的权利义务、资金支付以及对购房人的权利保障和监管等方面,有着很大的不同。内地的预售制对于开发商极其有利,因而很快发展成为住房交易的主要形式。根据住建部有关部门统计,目前内地各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达90%以上。购房者所交的预付款一度也成为开发商的主要资金来源。
  和香港地区的“卖楼花”相比,内地的住房预售制度有两个最大特点:一是在交房之前购房者就支付全款,二是购房者的预付款不是交给第三方监管,而是直接交给开发商。这种制度设计的缺陷是极为明显的:其一,由于一次性的将住房款交给了开发商,无论是房屋的质量,还是购房者与银行的利益都根本无法保障,现实中出现的大量房屋质量纠纷就源于此;其二,在一次性将购房款交给开发商的情况下,资金的安全根本无法保障,今年一些地方出现的开发商携购房款跑路就是一个例证;其三,由于一次性将购房款交给开发商,使得开发商的融资成本极为低廉、门槛很低,开发商不仅白白占用购房者的资金建房,还故意延迟交房的时间,将多余的资金用于开发投资,助涨了房价泡沫。可以说,内地房价暴涨的制度因素有很多,但不合理的预售制度是其中最重要的推手之一。
  由于住房预售制度存在着设计上的缺陷,十多年来,社会各界人士不断呼吁取消预售制度,回归现房销售的主流模式。但是,住房预售涉及开发商的巨大利益,每一次讨论取消,都遭到开发商强烈的反对。理由之一,如果取消住房预售,房价将会暴涨。这种恐怖的说辞不仅成为反对取消预售的最大理由,而且在没有任何验证的情况下,甚至成为官方反对取消的理由。事实上,取消预售不仅不会推涨房价,反而通过规范开发商的资金来源,在一定程度上抑制房地产泡沫。首先,现房销售是国内外住房销售的最主要形式,预售在很多国家所占比例很低。我们看到,恰恰是那些预售占主流的地区,比如,香港地区,房价才居高不下,实行现房销售的,鲜有房价不稳定的;其次,从开发商的资金来源看,“定金和预收款”所占比例已经大为降低,以2011年为例,开发商资金来源83246亿元,定金及预收款为21610亿元,而2011年全国房地产开发投资61740亿元,开发商还有结余资金2万多亿元,恰好和购房者预付款的数额差不多;其三,取消预售,并不影响开发商的建设资金,而只是限制了开发商拿着购房者的预付款去囤地,去进一步助推房价;其四,目前已经开工建设的面积差不多是60多亿平方米,而商品房的库存也创了历史新高,在这种背景下,取消预售对市场的冲击反而最小。
  也就是说,在当前取消预售,不仅不会推涨房价,反而在某种程度上能够从制度上抑制房地产泡沫;不仅限制了开发商用多余的资金去囤地囤房,也将一部分竞争力不强的开发商淘汰出市场。中国目前不是开发商太少了,而是太多了。据不完全统计,全国大大小小的房地产开发企业有6万多家,将那些小的、竞争力不强的开发商淘汰出市场,不仅不会减少住房供应,反而会提升整体的开发能力。
  因此,对于决策者而言,不要被取消预售房价就会暴涨的恐吓所吓倒,不要被开发商“绑架”,在预售制度的取消上无所作为,更不能以一句简单的“谣言”来回应。退一步讲,即使现在在利益的博弈下,难以立即取消,也应对其动两个大的手术:一是在交房之前,购房者最多只交付20%的购房款,而不是全部;二是将购房款交给真正的第三方监管,而不是直接交给开发商。无论如何,政策的最终,也是最好的选择,仍然是尽快地取消预售制度。


精彩图片
天下没有卑微的工作
林春平:收购美国银行为哪
浅析我国棉纺织产业升级途
欧债危机盛转会市场冷
欧债危机下海外信用风险仍
美债危机及其影响